Olağanüstü zamanaşımı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.713’te düzenlenmiştir. Maddede hem tapuya kayıtlı taşınmazların hem de tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların; olağanüstü zamanaşımı yolu ile iktisap edilebileceği düzenlenmiştir.
Maddede düzenlenen olağanüstü zamanaşımı; “tapu kütüğünde kayıtlı olmayan; tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan, belli olmayan bir taşınmaza yirmi (20) yıl süreyle aralıksız ve davasız şekilde malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi veya kurumun bu sürenin ve şartların tamamlanmasıyla taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanıp tapu kütüğüne tescilini isteyebilmesi” olarak ifade edilmektedir.
Bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilmesi için; taşınmazın özel mülkiyete elverişli olup tapu kütüğünde kayıtlı olmaması veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı olması gerekmektedir. Kaydı bulunmayan taşınmazı, dava söz konusu olmadan ve hiç ara verilmeden yirmi yıl malik sıfatı kapsamında zilyetliğinde bulunduran kişi, ilgili taşınmazın mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesini isteyebilir. Bu tescil, taşınmazın tamamı için yapılabileceği gibi, bir parçası veya bir payı için de yapılabilir. Zilyetlik süresinin iyi niyetle geçmesi aranmaz. Bahsi geçen 713. Maddenin ikinci fıkrası bakımından; tapuda adı malik olarak yazılan kişinin kim olduğu tespit edilemiyorsa, kişi yirmi yıl önce ölmüşse veyahut hakkında gaiplik kararı verilmişse; taşınmaza davasız, aralıksız malik sıfatıyla zilyet olan kişi de bu taşınmazın mülkiyetini kazanabilmektedir. İki durumda da taşınmaz, malik sıfatıyla kullanılmalıdır. Ayrıca, pay düşen mirasçılar arasında olağanüstü zamanaşımı yolu ile kazanma mümkün değildir.
Hakim, taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmadığını re’sen inceler. Tapuya kayıtlı olmasa dahi, Hazine adına kayıtlı bir arazi, vakıflara ait araziler, hizmet malları, kamu hizmetine tahsis edilen yerler kazandırıcı zamanaşımı ile iktisap edilemezler. Türk Medeni Kanunu’nda kamu mallarının tesciline ilişkin genel bir hüküm bulunmaktadır. Buna göre; özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bu taşınmazlarda tescili gerekli bir hak kurulmadığı sürece kütüğe kaydedilmez. Kadastro Kanunu; “ … devletin hüküm ve tasarrufunda olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerlerin” zamanaşımı ile iktisap edilemeyeceğini kabul etmiştir. Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy ve mahalli idare birlikleri; hizmet malı niteliği taşımaktadır ve mevzuat uyarınca; hizmet malları, tapuda kayıtlı olup olmamaları önemli olmaksızın kazandırıcı zamanaşımı ile kazanamazlar.
Yukarıda bahsi geçen “davasız, aralıksız” ifadesi önem arz etmektedir. Zira, olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için; öngörülen yirmi (20) yıllık sürede dava açılmamış olması gerekir. Taşınmazın zilyetliğinin kendisine ait olduğunu iddia eden bir kişinin varlığı halinde ve bu kişinin dava açması durumunda zilyetlik süresi kesilir. Yirmi (20) yıllık süre dolmadan zilyet; dava açmış olur ve süre dolmadığı gerekçesiyle tescil davası reddedilse dahi, YİBBGK’nin 19.01.2007 gün ve 1/1 İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; reddedilen kararın kesinleştiği tarihten itibaren yeniden yirmi (20) yıllık sürenin geçmesi gerekir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişiliklerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Tescil davasının konusu, mahkemece; en çok okunan gazetelerden birinde bir (1) defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçlarla ve muayyen aralıklarla en az üç defa ilan olunur. Mülkiyetin kazanılması için, son ilan tarihinden itibaren üç ( 3) ay içinde itiraz edilmemiş olmalıdır. Son ilan gününden itibaren üç (3) ay içinde herhangi bir itiraz gerçekleşmez; veya itiraz yapılmasına rağmen yerinde görülmez ve davacının iddiası da ispatlanırsa; mahkemece; taşınmazın davacı adına tesciline karar verilir.