İSTANBUL GENELİ ÇATI ALANLARINA YÖNELİK PLAN NOTU İLAVESİ İÇİN AÇILAN İPTAL DAVASININ ALINAN RUHSATLARA VE YAPILAN YAPILARA ETKİSİ

1. Giriş:

İstanbul Büyük Şehir Belediye Meclisi tarafından verilen 13.03.2025 tarih ve 414 karar ile İstanbul genelindeki meri 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına çatı katlarına ilişkin plan notu ilave edilmesine dair bazı düzenlemeler yapılmıştır. Bu karar üzerine Türk Mühendis ve Mimarlar Odaları Birliği Mimarlar Odası (Mimarlar Odası) tarafından iptal davası açılmıştır.

İstanbul 14. İdare Mahkemesi 2025/1697 esas numaralı ve 06.01.2026 tarihli kararı ile açılan davaya konu olan Belediye Meclisi kararına ilişkin yürütmenin durdurulması kararı verilmiştir. Alınan bu karar sonrasında ve sonraki süreçte olası bir iptal kararı verilmesi halinde Belediye Meclis kararı çerçevesinde alınan ruhsatlar, bu ruhsatlar çerçevesinde yapılmakta olan yapılar ve yine bu ruhsat çerçevesinde yapımı tamamlanmış yapıların durumunun ne olacağı merak konusudur. Bu konu idare hukuku ilkeleri bakımından “kazanılmış hak” ilkeleri kapsamında incelenmelidir.

2. Açılan İptal Davası ve Tarafların İddiaları:

Davacı Mimarlar Odası, ilgili Belediye Meclisi kararının İstanbul genelinde çatılarda bağımsız bölüm oluşturulmasına izin vererek yapı ve nüfus yoğunluğunu artırdığı, bunun altyapı ve sosyal donatı açısından sorun yaratacağı; ayrıca depreme karşı riskli olan mevcut yapı stokunu daha da tehlikeye sokacağı, ruhsata aykırı yapılaşmayı fiilen meşrulaştıracağı, farklı ilçelerin özellikleri dikkate alınmadığı için şehircilik ilkelerine aykırı olduğu ve kültürel- tarihi mirasa etkilerinin belirsiz bırakıldığı gerekçesiyle iptalini ve yürütmenin durdurulmasını istemiştir.

Davalı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ise plan notunun kentsel dönüşümü teşvik eden, mevcut imar haklarını aşmadan çatı alanlarının daha verimli kullanılmasını düzenleyen, emsal ve nüfus yoğunluğu artışı yaratmayan; teknik ve şehircilik ilkeleriyle uyumlu, meslek odalarının görüşleri alınarak hazırlanmış, altyapıya ek yük getirmeyen ve İstanbul’da dengeli, güvenli ve estetik bir kent dokusunu destekleyen bir üst ölçek düzenleme olduğu gerekçesiyle davanın ve yürütmenin durdurulması talebinin reddini istemiştir.

İstanbul 14. İdare Mahkemesi vermiş olduğu yürütmenin durdurulması kararı gerekçesinde, İstanbul genelindeki nazım imar planlarına eklenen çatı dairesi düzenlemesini, öncelikle usul yönünden, plan değişikliklerinin ayrılmaz bir parçası olan araştırma, analiz ve sentez süreçlerini içeren teknik bir açıklama raporu hazırlanmadığı gerekçesiyle hukuka aykırı bulmuştur. Ayrıca, tüm imar planlarını kapsayacak genel nitelikli yapılaşma şartlarının plan notu yoluyla değil, ancak yönetmelik değişikliğiyle düzenlenebileceği; plan notlarının planı açıklayıcı metinler olduğu, ancak bağımsız bir düzenleyici işlem yerine geçemeyeceği belirtilerek, yetki aşımı ve planlama hiyerarşisine aykırılık nedeniyle yürütmenin durdurulmasına hükmedilmiştir.

3. Yürütmenin Durdurulması Kararının Sonuçları:

Yürütmenin durdurulması, Anayasa’nın 125. maddesinin beşinci fıkrasında düzenlenmekte olup “İdarî işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve idarî işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda gerekçe gösterilerek yürütmenin durdurulmasına karar verilebilir.” şeklindedir. İYUK’un 27. maddesinin 2. bendinde ise “Danıştay veya idari mahkemeler, idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda, davalı idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra gerekçe göstererek yürütmenin durdurulmasına karar verebilirler.” şeklinde düzenlenmiştir.

Bu hükümler çerçevesinde yürütmenin durdurulması kararı veren İstanbul 14. İdare Mahkemesi 2025/1697 esas numaralı ve 06.01.2026 tarihli kararı neticesinde İstanbul Geneli Çatı Alanlarına Yönelik Plan Notu İlavesi esas alınarak yapımına başlanmış olan çatıların yapımı duracaktır.

Danıştay verdiği bir kararda¹ “İmar planlarının yargı kararıyla yürütülmesinin durdurulması nedeniyle yürütmenin durdurulması kararı tebliğ edilen davalı idarenin yapıya devam edilmesinin önlenmesi ve yapının durumunun tespit edilmesi amacıyla inşaatı durdurması 3194 sayılı Yasa’nın 32.maddesi uyarınca zorunludur.” şeklinde karar vermiştir.

Danıştay başka bir kararında² ise uyuşmazlık konusu yapının yapımına dayanak teşkil eden imar planının yürütmesinin durdurulması kararı ile idare tarafından yapı tatil tutanağı düzenlenerek inşaat seviyesinin tespit edilmesi ve inşaatın mühürlenmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı kabul edilmiştir. Bu bakımından makaleye konu yürütmenin durdurulması kararı neticesinde kişilerin devam etmekte olan yapım faaliyetleri bakımından inşaatın durdurulması ile karşılaşabileceği söylenebilir.

Öte yandan yürütmenin durdurulması, telafisi güç durumların ortaya çıkmaması adına bir tedbir niteliğinde olup mahkemenin farklı bir karar vermesi diğer bir deyişle iptal kararı vermemesi olasılık dâhilindedir. Bu bakımdan ilgili plan notu çerçevesinde alınan ruhsatlara dayanarak yapımına başlanan çatıların mevcut halinin korunması gerekmektedir. Prof. Dr. Muammer Oytan’a göre “Bir inşaat için verilmiş ruhsatnamenin yürütülmesinin durdurulmasına kadar, ruhsat sahibinin yaptırdığı bütün çalışmalar; mesela hafriyatlar, binanın yapılan kısmı vb. ortadan kaldırılacak ve eski durum aynen geri getirilecek midir? Yani kazılan temel doldurulacak ya da inşaatın yapılmış olan kısımları yıkılacak mıdır? Şüphesiz ki buna gerek yoktur.”³

4. İptal Kararının Alınan Ruhsatlara ve Yapılan Yapılara Etkisi:

İdare Mahkemesi tarafından verilecek olası bir iptal kararının İstanbul Geneli Çatı Alanlarına Yönelik Plan Notu İlavesi kararına dayanılarak alınan ruhsatlar, bu ruhsatlar

çerçevesinde yapımına başlanan çatılar ve yapımı biten çatılar bakımından etkisinin ne olacağı ise ayrıca bir merak konusudur. Bu durum kazanılmış haklar çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Kazanılmış hak kavramı ise içtihatlar ve öğreti ile şekillenmiş durumdadır. Yargıtay tarafından verilen bir kararda⁴ kazanılmış hak, “yasalara uygun olarak gerçekleşen hak” olarak tanımlanmıştır. Prof. Dr. Yücel Oğurlu’ya göre ise kazanılmış hak; “…doğumu anında hukuka uygun olarak tamamlanmış ve böylece kişiye özgü, lehte sonuçlar doğurmuş, daha sonra mevzuat değişikliği ya da işlemin geri alınması gibi nedenlere rağmen, hukuk düzenince korunması gereken bir hak olarak kabul edilmektedir.”⁵

Mahkeme tarafından iptal kararı verilmesi halinde, İstanbul Geneli Çatı Alanlarına Yönelik Plan Notu İlavesi baştan itibaren hükümsüz hale gelmiş olacaktır. Fakat buna dayanarak ruhsat alıp yapım faaliyetlerine başlamış kişiler, esasında bulundukları tarihte geçerli olan bir plan notuna göre ve hukuka uygun şekilde ruhsat almışlardır. Bu bakımından iptal olan plan notunun etkisinin ne olacağı her olay özelinde farklı sonuçlar oluşturabileceğinden somut olaylar ayrıca incelenmeli ve Danıştay içtihatları arasında farklılıklar olduğu unutulmamalıdır.

4.1.  Ruhsat Alınıp İnşaata Başlanmaması:

Davaya konu plan notu çerçevesinde ruhsat alan fakat inşaat faaliyetlerine henüz başlamamış yapılar bakımından ruhsat alınması tek başına kazanılmış hak doğurmamaktadır. Danıştay tarafından verilen bir kararda⁶ “yapımına hiç başlanmamış veya tamamlanmamış yapılarda yapı sahibinin sadece yapı ruhsatı almış olması nedeniyle müktesep hakkından bahsedilemeyeceği de gerçektir.” şeklinde durum açıklanmıştır.

4.2.   Yapılmakta Olan Yapıların Durumu:

İptal kararı neticesinde yapımına başlanan yapıların durumunun ne olacağı ise tartışma konusudur. Danıştay 6. Dairesi verdiği bir kararda⁷ “yapılan imar planı değişikliğine göre verilen inşaat ruhsatına dayanılarak inşaatın yapımına başlanıldığı, ancak imar planı değişikliğinin mahkemece iptali üzerine davalı idarece iptal kararının gereğinin yerine getirilmesi için herhangi bir işlem tesis edilmediği, yeni planın yapılmasından yaklaşık iki yıl sonra inşaat ruhsatının iptal edildiği ve yapının mühürlenerek yıkımına ilişkin işlemin tesis edildiği anlaşıldığından, inşaat ruhsatının iptaline kadar geçen sürede yapımına devam edilen inşaatın, bu tarihe kadar tamamlanan kısmının korunması gerektiği.” belirtilmiştir. Kararın dikkat çekici bir diğer yönü, Danıştay’ın korunması gereken yapı bölümünün tespitinde imar planının iptal tarihini değil, planın ve buna dayalı ruhsatın iptal edildiğinin malike tebliğ edildiği tarihi esas almasıdır.

Yine, bir başka Danıştay kararında; “…bir bölgede yapılaşmaya olanak veren imar planı mahkemece iptal edildiği takdirde iptal tarihine kadar ilgilinin hilesi, hatası ya da kusuru olmadan yapıya ruhsatına uygun olarak devam edilmesi durumunda mahkeme kararının

verilmesini takiben davalı idarece inşaatın mühürlenmesi, yapının bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının ise kazanılmış hakkın varlığı nedeniyle korunması gerekmektedir.”⁸

Burada içtihat farklılığına sebep olan ve yukarıda bahsedilen kararlardan farklı olarak Danıştay 14. Dairesi⁹ şu şekilde bir karar vermiştir:

“…her ne kadar ruhsat verme işlemi tesis edildiği tarihte, verilen ruhsat imar planına uygun ise de, iptal kararı nedeniyle imar planının tesis tarihi itibariyle yürürlükten kalkacağı; inşaat ruhsatının da hukuki dayanağının kalmayacağı; bu nedenle inşaat ruhsatının iptalinin gerekeceği gibi, ruhsatsız konuma düşen yapının da yıkılması gerektiği; aksi görüşün, yargı yerince hukuka aykırılığı tespit edilerek iptal edilen ve tesis edildiği tarih itibariyle yürürlükten kalkan bir düzenleyici işleme dayanılarak tesis edilmiş ve dava konusu edilmiş bir işleme rağmen ileriye yönelik kazanılmış hakkın tanınması sonucunu doğurur ki bu durumun bütün işlem ve eylemlerinin hukuka uygun olduğu Devlet biçimi olarak tanımlayabileceğimiz bağdaştıramayacağımız aşikârdır.”

Bu karara göre iptal kararı neticesinde ilgili düzenlemeye göre alınmış ruhsatlar ve bu ruhsatlara dayanılarak yapılan yapılar hukuka aykırı olacak ve kazanılmış hak doğurmayacaktır.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu ise verdiği kararda ¹⁰

“…yargı yerince iptal edilmiş olan imar planına dayalı olarak verilmiş yapı ruhsatının idarece iptal edilmemesi ve dava konusu da edilmemesi hâlinde ise, ruhsat hukuken varlığını sürdüreceğinden, bu ruhsatlara göre yapılmış inşaatlarda kazanılmış hakkın varlığı söz konusu olacaktır. Ancak bu durumda dahi hukuka aykırı olan bu işleme dayalı kazanılmış hakkın koşulsuz olmadığı, kamu düzenini bozucu, kamu hizmetinin gereklerini ve kamu yararını engelleyici nitelikteki kazanılmış hakkın geleceğe yönelik olarak aynen korunamayacağı, idarenin kaldırma veya değiştirme işlemi ile kazanılmış hakkı ortadan kaldırabileceği ancak mağduriyetin tazminat davasına konu olacağı, bu durumun hukuk devletinin gereği olduğu doktrinde kabul edilmektedir. Somut olayda, yapı ruhsatının ve dayanağı uygulama imar planının iptali istemiyle açılan davada, yapı ruhsatına dayanak alınan imar planının hukuka aykırılığı saptanarak yargı yerince iptal edilmiş olması karşısında inşaat ruhsatının da dayanağının kalmadığı, hukuka aykırı olan ruhsata göre inşa edilen yapının ilgiliye ileriye yönelik olarak koşulsuz bir kazanılmış hak tanımasının olanaklı olmadığı sonucuna varıldığından, dava konusu inşaat ruhsatının iptaline ilişkin ısrar kararında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.”

şeklinde durumu açıklamaktadır. Buna göre yapılmakta olan yapılar kazanılmış hak doğurmayacak fakat bu haliyle kişilerin mağduriyetinin doğacağı gözetilerek bu durumun tazminat davasına konu olacağına değinmiştir.

Konuya ilişkin Danıştay¹¹ kararında, “Ruhsatın ve dayanağı imar planının yargı kararıyla iptal edilmesi üzerine yargı kararı uyarınca hazırlanıp onaylanan plan hükümlerine

aykırı hale gelen yapılar için alınan yıkım kararlarının iptali istemiyle açılan davalarda, Danıştayın istikrar kazanmış içtihadına göre, inşa edildiği tarihte yürürlükte bulunan plana ve ruhsata uygun olarak inşa edilmiş olsa dahi, kazanılmış hakkın bulunmadığı dolayısıyla ruhsatsız yapının yıkılması gerektiği, ancak yıkım işlemi tesis edilmeden önce, hukuka aykırı planı onaylayan ve ruhsatı veren idarenin kusurlu davranışı nedeniyle bu durum ortaya çıktığından, iyi niyetli kişilerin zararlarının karşılanması ve yıkıma konu taşınmazın bedelinin ödenmesi gerektiği yönündedir.”

Bu bakımından hukuka uygun olarak ruhsat almış ve bu ruhsata dayanarak inşaat faaliyetleri gerçekleştirmiş kişilerin yapıları ruhsatsız duruma gelmesi ve yıkım kararının verilmesi halinde kişilerin ortaya çıkan zararı idare tarafından karşılanmak durumundadır. Metin Günday’a göre ruhsata uygun yapılmasına rağmen hukuka aykırı olduğu iddia edilen bir yapının sorumluluğu ruhsatı düzenleyen idareye aittir. Bu durumda idare, aykırı yapılaşmayı ortadan kaldırabilmek için öncelikle vermiş olduğu zararı karşılamak zorundadır.¹²

4.3. Yapımı Tamamlanmış Yapılar:

Mahkemece iptal kararının verildiği tarihte yapım faaliyeti bitmiş ise kazanılmış hak gerçekleşmiş olacaktır. Danıştay verdiği bir kararda¹³ durumu “yapının tamamlanmış olması durumunda ise kazanılmış hakkın gerçekleşmiş olması nedeniyle yapının yıkımına hukuken olanak bulunmadığı açıktır.” şeklinde açıklamıştır.

İptal kararı verilmeden önce inşaat faaliyeti tamamlanmış ve yapı kullanım izni alınmış ise bu durum kazanılmış hakkın gerçekleşmesine sebep olacaktır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu kararında¹⁴, yapı kullanma izin belgesinin yıkım kararına konu edilen yapıya ilişkin olması halinde bu belgenin yıkım kararının icrasını engelleyeceği kabul edilmiştir. Bu çerçevede, yapı kullanma izin belgesinin alınması kazanılmış hakkın doğumu bakımından yeterli görülmektedir.

5. Sonuç ve Değerlendirme:

Kişiler hukuka uygun olarak gerçekleştirdikleri işlemler hukuki güvenlik ilkesi kapsamında korunmaktadır. Anayasa mahkemesi kararlarına¹⁵ göre ise hukuki güvenlik ilkesi hukuk devletinin vazgeçilmez bir unsurudur. Bu bakımında “İdareye güven” ve “idari işlemlerde istikrar” ilkeleri hukuka uygun durumlarda korunduğu gibi, belirli şartlar dâhilinde, hukuka aykırı işlemler sonucunda oluşmuş kazanılmış hakların da korunmasını gerektirmektedir.

İmar planlarının iptali neticesinde mevcut yapıların durumu çeşitli yargı kararlarına konu olmuş fakat bir içtihat birliği sağlanamamıştır. Bu bakımında her olayın kendi özelinde ayrıca değerlendirilmeli, yapımı devam eden inşaatın hangi konumda olduğu gözetilerek kişilerin hakları korunmalı, gerekirse zararı telafi edilmelidir. Bu bakımından farklı kararlar ve uygulamalarla kişilerin karşılaşması son derece kuvvetli bir ihtimal teşkil etmektedir.

Zira idare tarafından gerçekleştirilen imar planlarına göre alınan ruhsatlar ve bu ruhsatlar çerçevesinde yapılmakta olan yapıların her defasında imar planının idari yargı kararlarıyla iptal olması gerekçe gösterilerek hukuka aykırı ilan edilmesi ardı arkası kesilmez mağduriyetler yol açacak ve kişilerin devlete olan güvenini sarsacaktır. Bu tarz belirsizlikler maliklerin mülkiyet haklarının sınırlandırılmasına ve her defasında hukuka uygun olarak alınan ruhsatın ve yapılan yapının hukuka aykırı hale gelmesi tehdidine maruz kalmasına sebep olacaktır.

 

1 Danıştay 6. D., E. 2008/11432, K. 2009/7237, T. 15.6.2009

2 Danıştay 6.D: E.2003/3434, K.2004/6885, T.22/12/2004

3 OYTAN, Muammer, Danıştay’da Görülen Davalarda Yürütmenin Durdurulması, Ankara: Ülkemiz Matbaası, 1973

4 Yargıtay 9.HD: E.1982/8329, K.1982/9353, T.26/11/1982.

5 OČURLU, YÜCEL İdare Hukukunda Kazanılmış Haklara Saygı ve Haklı Beklentiler Sorunu (Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2003), 28.

6 Danıştay 6.D: E.1991/482, K.1991/3229, T.24/12/1991

7 Danıştay 6.D: E.2003/6430, K:2004/948, T.20/02/2004

8 Danıştay .6.D: E.2003/6692, K.2005/3650

9 Danıştay 14.D: E.2013/11200, K.2014/4184, T.02.04.2014

10 DİDDK: E.2012/477, K:2014/3990, T.12/11/2014

11 Danıştay 6.D: E.2014/10657, K.2019/3054, T.24/04/2019

12 Nusret İlker Çolak, İmar Hukuku, 612.

13 Danıştay .6.D: E.2003/6692, K.2005/3650

14 DİDDK: E.2014/143, K:2016/616, T.02/03/2016

15 AYM, E. 2006/61, K. 2007/91, 30.11.2007.