Günlük hayatta en sık karşılaşılan sözleşme türlerinden biri olan kira sözleşmesi; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlemiştir. Kira tespit davasına ilişkin hükümler de bu Kanun kapsamında 344.-346. maddeleri arasında yerini almıştır.
Kira tespit davası, kiracı veya kiraya verenin kira bedelinin tespiti için açtığı dava türüdür. Kira sözleşmesinin unsurlarından biri de kira bedelidir. Kira sözleşmesinin tarafları kural olarak kira bedelini özgür iradeleriyle belirleyebilirler. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sözleşme serbestisi; kira sözleşmesinin başlangıçta belirlenmesine ilişkin olup izleyen kira dönemlerinde kiranın belirlenmesinde, TBK, konut veya çatılı işyeri ihtiyacında olan ve kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracıyı korumak için birtakım sınırlamalar getirmiştir.
TBK m.344/1 uyarınca; tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının geçerliliği bir önceki yılın üretici fiyat endeksi (ÜFE) artış oranı ile sınırlandırılmıştır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Kira sözleşmesinde üretici fiyat endeksi oranından daha yüksek bir kira artış oranı yapılması halinde kısmi hükümsüzlük söz konusu olur ve artış oranı; üretici fiyat endeksi ile sınırlı olur, bunun üzerinde bir artış oranı belirlenemez.
Kiraya veren; bir sonraki kira dönemi için kira bedeline çok yüksek oranlarda zam yaparak kiracıyı mağdur duruma düşürebilmektedir. Böyle bir durumun söz konusu olması halinde, kiracı bir kira tespit davası açarak, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini isteyebilir. TBK m.345 gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilmektedir. Kira bedelinin tespiti davası açmak için önceden ihtarname göndermek Kanun’da yasal bir zorunluluk olarak düzenlenmemişse de ihtaren bildirimde bulunulması hem kiracının istenen kira bedeline uyup uymayacağının tespiti bakımından, hem kira bedeli tespit edilecek dönemi belirleme açısından hem de dava süresi açısından önem arz eder. Davanın amacı; kiracıyı korumak olup davanın kural olarak kiracı tarafından açılması öngörülse de, kiraya veren de bu davayı açabilir. Kira bedelinin tespiti davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Dava açılarak tespit edilecek kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Ancak kira sözleşmesinde, kira bedelinin her kira döneminde artacağı oran belirtilmişse kiraya verenin ayrıca kiracıya bir ihtarda bulunmasına gerek yoktur.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kapsamdaki kira sözleşmelerinde; taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedelinin belirlenmesi için Mahkemeye başvurulabilmektedir. TBK m.344/ 3 uyarınca; bedel tespiti talebiyle açılmış ve beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı Mahkemece; taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar dikkate alınır. Mahkeme, bir önceki kira dönemi ÜFE oranı ile bağlı bulunmamaktadır.
Kira bedelinin yabancı para cinsinden olduğu kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarına ilişkin açılacak kira tespit davaları, yukarıda bahsedilenlerden daha farklı koşullara tabi kılınmıştır. Kanun’da bedeli yabancı para ile belirlenen kira sözleşmelerinde beş (5) yıl boyunca artış yapılamayacağı; bu beş (5) yıllık süre içinde, ancak yabancı parada olağanüstü kur artışı halinde, yani “aşırı ifa güçlüğü” durumunun söz konusu olması durumunda kira bedelinin tespiti beş (5) yıl dolmadan da talep edilebileceği belirlenmiştir.