Önalım hakkı; belirli durumlarda kişiye, bir taşınmaz satımının söz konusu olduğunda öncelikli olarak satın alma hakkını veren haktır.
Önalım hakkı; yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılır. TMK m.734 gereğince; önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlü olur.
- Yasal Önalım Hakkı
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarla ilgili olup herhangi bir hissedarın, hissedar olmayanlara karşı, öncelikli satın alma hakkına sahip olmasını ifade eder. Paylı mülkiyete konu taşınmaz, diğer hissedarların bilgisi haricinde satılmış ise, hissedarlar dava açmak suretiyle bu haklarını kullanabilirler.Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için birtakım şartlar aranmaktadır.- Önalım hakkı ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Geçerli bir paylı mülkiyetin kurulması ile ayrıca bir işleme gerek kalmaksızın önalım hakkı kendiliğinden doğar.
- Önalım hakkı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının üçüncü bir kişiye tamamen veya kısmen satılması halinde söz konusu olur.
- Ancak; paydaşlar tarafından kullanılabilir; taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmaz üzerinde sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar önalım hakkını kullanamazlar.
- Paydaşlar arasında fiilen taksim edilmemiş taşınmazlarda kullanılır; hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen belirlenmişse; önalım hakkı kullanılamaz.
- Paydaşlardan birinin, payını, paydaş olmayan birine satması ve diğer paydaşların hepsinin önalım hakkını kullanması halinde, pay oranlarına bakılmaksızın; satılan payı eşit olarak paylaşırlar.
Bu sayılanlara ek olarak, dava görülürken önalım hakkı sahibinin paylı mülkiyetteki paydaşlığının devam ediyor olması gerekir. Kanundan doğan önalım hakkından, ancak paylı mülkiyet ilişkisi devamı halinde söz edilebilir.
TMK m.733/3 gereğince; alıcı, taşınmazı satın aldığını, tüm paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Önalım hakkı sahibi, kendisine bu bildirimin tebliğinden itibaren üç (3) ay içerisinde dava açmalıdır; aksi halde önalım hakkı düşer. Önalım hakkı sahibi paydaşlara satış noter aracılığıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren iki (2) yıl içerisinde önalım (şuf’a) davasının açılması gerekir. Bahsi geçen süreler, hak düşürücü nitelikte olup bu süreler geçtikten sonra önalım davası açılması mümkün değildir.
- Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Sözleşme ile taraflar, malikin taşınmazını başka bir kişiye satması halinde diğer tarafa öncelikli alım hakkı tanıyabilirler. Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkına göre, bu hakkın kullanılabilmesi için satış veya satışa eşdeğer bir işlemin mevcut olması gerekir. Önalım sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh ettirilmesi gerekmektedir. Şerhte sözleşmeyle belirlenen önalım hakkının kullanım süresi ve koşulları belirtilir. Şerhte, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin koşullar esas alınarak bu hak kullanılır. Şerhin etkisi, şerhin verildiği tarihten itibaren on (10) yıl geçmesiyle sona erer.Önalım hakkı davasının konusunu; önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil oluşturduğu için görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.Paydaşların önalım hakkından feragat edebilmesi mümkündür. Bu feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh ettirilmesi gerekir. Böylelikle, hak sahibi önalım hakkından tamamen feragat etmiş ve tapu kütüğüne şerh verilmesi ile satıcı veya alıcıyı, satış işleminin bildirilmesi yükümlülüğünden kurtarmış olur.Konuya İlişkin Yargıtay Kararları
- YHGK; 2012/198 E. ; 2012/702 K. ve 10.10.2012 tarihli karar:“Önalım davasının davalısı şufa hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında şufa hakkı kullanılamaz. Çünkü yasada bir paydaşın payının 3. şahsa satması halinde şufa hakkının kullanılabileceği belirtilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına dair bu kuralın davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”
- YHGK; 2013/494 E. ; 2014/153 K. ve 26.02.2014 tarihli karar:“Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür” ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.”