Covid-19 virüs salgının Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmesinin ardından virüsün dünya çapındaki yayılımı hızlanmış olup Korona virüsünün ülkemizde de görülmesiyle birlikte vaka sayıları artmış ve yaşamı her açıdan olumsuz etkilemeye başlamıştır.
İnsanların salgın nedeniyle evlerinden çıkmamaları, alışveriş merkezlerinin, restoranların, her türlü eğlence merkezlerinin ve en önemlisi iş yerlerinin kapanması sebebiyle işbu salgının ekonomik sonuçları ülkemizde şimdiden hissedilmeye başlamıştır. Ticaretin durma noktasına gelmesi ve virüs salgınının uzaması halinde konut veya işyeri sözleşmelerinin tarafı olan kiracılar ve kiraya verenlerin de mağdur olacağı aşikârdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 136. ve 138. maddelerinde ifa imkânsızlığı ve aşırı ifa güçlüğü hususları düzenlenmiştir. Ülkemizde, en azından yeni kanunların düzenlendiği tarihten bu yana böylesine bir salgın görülmediği için kanunlarımızda da bu duruma tam olarak örnek teşkil edebilecek bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak yukarıda belirtilen maddeler, şuan içinde bulunduğumuz duruma uygulanabilmektedir. Bu hususun kaynağı da Korona salgının mücbir sebep olarak kabul edilmesidir.
Mücbir Sebep
Mücbir sebep; kişinin kendisinden kaynaklanmayan dışsal etkilerden meydana gelen ve kişinin kendi iradesiyle bertaraf edemeyeceği, önceden öngöremeyeceği deprem, yangın, su baskını, salgın hastalık, seferberlik, savaş ve benzeri olağanüstü hallerdir. Mücbir sebep halleri de içinde bulunulan duruma göre genişlemektedir.
İfa İmkânsızlığı Ve Aşırı İfa Güçlüğü
- Türk Borçlar Kanunu’nun 136. maddesi; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”
Burada önemli olan husus, borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple ifanın imkânsızlaşmasıdır. Korona virüs salgının mücbir sebep sayılması dolayısıyla, kiracının sorumlu tutulması mümkün olmadığından salgın hastalık, borçlunun sorumlu tutulmayacağı bir hal olarak değerlendirilmelidir.
Borçlunun ifa imkânsızlığı sebebiyle borçtan kurtulabilmesi için bu mücbir sebep halini ispat etmesi gerekir. Yani 136. Madde de ispat yükü borçluya aittir. Ancak var olan sözleşmeye mücbir sebep şartı konulmuş ve husus da kiracı tarafından kabul edilmiş ise mücbir sebep nedeniyle ifa imkânsızlığının karşı tarafa ileri sürülmesi artık mümkün değildir. Buna ek olarak mücbir sebeplerin tahdidi olarak sözleşmede belirtilmesi halinde bunun dışında kalan olağanüstü hallerin mücbir sebep olarak kabul edilmesi mümkün değildir.
- Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi; “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
İşbu madde de önemli olan husus; taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmasıdır. Korona virüs salgını da öngörülemeyen ve kişinin kendi iradesiyle bertaraf edemeyeceği bir olağanüstü hal olması sebebiyle borçlu, kira sözleşmesinde yeni bir uyarlama yapılmasını isteyebilir. Ancak bu halin mümkün olmaması halinde; borçlu, kira sözleşmesinden dönme hakkına sahiptir. İşbu kanun maddesinin tacirler için uygulanması ise somut olaya göre değişiklik gösterecektir. Ayrıca işbu kanun maddesi konut ve işyeri kiraları açısından uygulama imkânı bulmaktadır.
Yukarıda belirtilen kanun maddelerine ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde olağanüstü fesih düzenlenmiştir. Ancak işbu kanun maddesi 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulanacak olup şuan için kullanılmamaktadır.
- Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
İşbu maddenin kullanılabilmesi için geçerli bir kira sözleşmesinin var olması ve kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin olması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının önemli sebeplerle olağanüstü feshi mümkündür. Yapılan fesih bildirimi yazılı şekle tabi olup konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşmasından itibaren 3 ay sonra kira sözleşmesi son erer.
Kanunu maddesinde belirtilen; durumu çekilmez hale getiren önemli sebep her ne kadar açıklanmamış olsa da her somut olay göre önemli sebep değişiklik gösterecektir. Yukarıda belirtilen madde, 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmayacak olsa da şuan olağanüstü bir durumun içinde olmamız sebebiyle hukukumuzda yer alan süreler durabilmekte, değişebilmekte ve herkes için yararlı olabilecek bir takım yeni uygulamalar getirilebilmektedir. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinin de bu makalede yer almasının önemli olduğunu kanaatindeyiz.
Sonuç
Ülkemizin şuanda içinde bulunduğu zorunlu durum sebebiyle ekonomi, banka, yargı ve daha birçok alanda önlemler alınmakta ve durumu düzeltebilecek çözümler aranmaktadır. Yukarıda açıklamış olduğumuz kanun maddeleri, böyle bir salgını ülkece ilk defa yaşamış olmamız nedeniyle içinde bulunduğumuz durumu tam olarak karşılayamamaktadır. Dolayısıyla bu zor süreçte kiracı ve kiraya verenin kısa bir dönem olmak kaydıyla aralarındaki kira ilişkisinden kaynaklanan bedel için sulh yoluyla geçici bir çözüm bulmaları tarafları rahatlatacaktır. Her geçen gün yaşanan mağduriyetler için yeni çözüm paketleri sunulmaktadır. Bu sebeple; konut ve çatılı işyeri kiraları açısında da tarafları kapsayacak bir çözüm paketi sunulacağı kanaatindeyiz.