Satış vaadi sözleşmesi; sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, bir taşınmazın ileride satışının yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir.
Satış vaadi sözleşmesi ön sözleşme niteliğindedir çünkü taşınmazın satışı, satış vaadi sözleşmesi ile değil satış sözleşmesi ile gerçekleşir. Taşınmazın satışını vaat eden kişi ileri bir dönemde bu taşınmazı devretmeyi taahhüt eder. Satış vaadi sözleşmesi, her iki tarafa borç yükleyen bir ön sözleşme niteliğindedir.
Satış vaadi sözleşmesinin taraflar için bağlayıcı ve geçerli olabilmesi için resmi şekilde, noterde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh konulması gerekmektedir. Şerh taraflardan birinin istemiyle konulabilir. Şekil şartları kamu düzeninden sayıldığından, şekil şartlarına uyulmadan yapılan satış vaadi sözleşmesi geçersiz sayılacaktır ve taraflar açısından da bir bağlayıcılığı olmayacaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusunu tapuya kayıtlı taşınmazlar; arazi, kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler ve tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar oluşturur. Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz, satış vaadi sözleşmesinin konusu olamaz. Fakat böyle bir sözleşme yapılır ise bu sözleşme, malike sadece zilyetlik hakkının devrini sağlayan satış sözleşmesi niteliği taşır.
Satış vadi sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşme olduğundan iki tarafın da irade beyanlarını açıklaması gerekir. Tek taraflı irade beyanıyla satış vaadi sözleşmesinin kurulması mümkün değildir. Tarafların bu sözleşmeyi yapabilmeler için ergin ve ayırt etme gücüne sahip olmaları; kısıtlı olmamaları gerekmektedir.
Satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa da bazı yükümlülükler yükler. Satış vaat eden malikin en önemli yükümlülüğü, taşınmazın devrini sağlamaktır. Taşınmazı alacak olan kişinin yükümlülüğü ise; satış vaadi sözleşmesinde taşınmaz için belirlenen borcu, devir sırasında ifa etmektir. Satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın satışını vaat eden kişinin malik olması gerekir. Fakat bazı durumlarda malik olmayan kişi de satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Bu kişi devir sırasında taşınmazın maliki olduğunda kanuni açıdan sorun yaşanmazken vaat eden kişi, devir tarihinde halen malik değilse o zaman hukuken tazminata mahkûm edilir. Devir tarihinde taşınmazı devretmeyen malike karşı tapu iptal ve tescil davası açılması gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesinde devir tarihinin ve bedelin mutlaka belirlenmesi gerekmektedir.
Satış vaadi sözleşmesi 3 şekilde sona erer; sözleşme ifa edildiğinde, sözleşme fesih edildiğinde ve sözleşme zamanaşımına uğradığında. İfa; iki tarafında yükümlülüklerini yerine getirmesi ile gerçekleşir. Fesih, iki taraflı veya tek taraflı olabilir. Sözleşmenin zamanaşımı nedeni ile sona ermesi ise, 10 yıllık sürenini geçmesi ile meydanda gelir. Satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı süresi 10 yıldır. 10 yıllık sürenin geçmesiyle, yapılmış olan satış vaadi sözleşmesi geçersiz hale gelir. Zamanaşımı süresi, sözleşmenin ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlar.
Elbirliği mülkiyet halinde mirasçılardan biri satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Yargıtay açısından bu sözleşme geçerli kabul edilir. Fakat elbirliği mülkiyet, paylı mülkiyet haline gelene kadar taşınmazı devralacak kişinin devir için beklemesi gerekmektedir.
Noter huzurunda yapılacak satış vaadi sözleşmesi için gerekli evraklar şunlardır;
a) Asaleten Yapılan İşlemlerde -2 adet fotoğraf (vesikalık son 6 ay içinde çekilmiş ) -nüfus cüzdanı (aslı )
b) Vekâleten Yapılan İşlemlerde -vekilin iki adet fotoğrafı (vesikalık son altı ay içinde çekilmiş) -nüfus cüzdanı (aslı) -düzenleme şeklinde fotoğraflı vekâletname (vekâlette “satış vaadi sözleşmeleri tanzim ve imzaya” ibaresi olmak zorundadır)
c) Şirket Adına Yapılacak İşlemlerde -yetkilinin iki adet fotoğrafı ( vesikalık son 6 ay içinde çekilmiş ) -nüfus cüzdanı (aslı) -şirket imza sirküsü (aslı)
Satış vaadi sözleşmesi için noterde alınan harç ise, sözleşmede belirlenen bedelin binde 6,83’ü oranındadır.
KONU İLE İLGİLİ EMSAL KARARLAR
- “Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. Somut olaya gelince: Davacının dayanağı olan 16.04.2012 tarihli, 3151 yevmiyeli satış vaadi sözleşmesinde; vaat bedelinin 33.000,00TL olduğu, satış bedelinin tamamının ödenmediği; 10.05.2012 vade tarihli 10.000,00TL’lik ve 20.02.2012 vade tarihli 23.000,00TL’lik iki adet emre muharrer senetle ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davalı taraf yargılama sırasında satış bedelinin 25.000,00TL’sinin kendilerine ödendiğini kabul etmiştir. Davalının, geri kalan 8.000,00TL’lik kısmı ödediğinin kanıtladığından söz edilemez. Bu durumda, Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca dava konusu taşınmazın, dava tarihindeki rayiç değeri bulunarak; satış vaadi sözleşmesinde belirtilen bedelden ödenen miktar, ödenmeyen miktara oranlandıktan sonra bulunan bu oranın, taşınmazın rayiç bedelinin ne kadarına tekabül ettiği tespit edilerek, bu miktarın davalıya ödenmek üzere depo edilmesi için davacıya süre verilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Açıklanan hususlar bir yana bırakılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Esas: 2016/11330 Karar:2019/1029 Karar Tarihi: 07.02.2019 )
- “Kaynağını Borçlar Kanununun 22. Maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re ’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.” (Yargıtay 14.Hukuk Dairesi Esas:2016/11262 Karar:2019/936 Karar Tarihi: 06.02.2019 )