Ecrimisil, özellikle taşınmazın fuzuli işgali nedeniyle, haksız olarak kullananın ödemesi gereken misli bedeli ifade etmektedir. Haksız işgal tazminatı olarak da bilinmektedir.
Ecrimis Talep Edilebilmesi için Aranan Şartlar
Ecrimisil talep edilecek kişinin kötü niyetli olması ve söz konusu taşınmaz üzerinde tasarruf hak ve yetkisi bulunmaması gerekir. TMK m.995’e göre “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.”
Taşınmazın fuzuli yani haksız olarak işgal edilmiş olması gereklidir. Bu işgale örnek olarak şu haller sayılabilir; kiracının kira süresi dolmasına rağmen taşınmazı kullanmaya devam etmesi, izinsiz kullanım, izinsiz inşaat…
Yargıtay’ın İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince ecrimisil talebi, haksız fiil esasına dayanan bir tazminat talebidir. Bu nedenle haksız fiil halinde tazminat talep edilebilmesi için gerekli diğer şartlar da aranacaktır.
Bu işgal neticesinde bir zarar meydana gelmiş olmalıdır. Örnek olarak bu zarar, taşınmazın salt kullanımı neticesinde meydana gelmiş olabileceği gibi taşınmaz sahibinin mahrum kaldığı menfaatler nedeniyle uğramış olduğu zararlar da olabilir.
Meydana gelen zarar fuzuli işgal fiilinden doğmalıdır. Yani zarar ile fiil arasında illiyet bağı bulunmalıdır.
Haksız işgal, asıl malik tarafından dava açılmadan önce ilgili kişiye ihbarname ile bildirilmelidir. İntifadan men olarak da bilinen bu ihbar koşulu gerçekleşmediği takdirde ecrimisil talep edilemez. İntifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. İntafadan men koşulunun aranmayacağı birtakım haller Yargıtay kararlarında şu şekilde ifade edilmektedir;
“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır.
Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir.
Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2013/12288 E. 2013/15083 K. 4.11.2013)
Ecrimisil Davası ve Görevli – Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme, HMK m.2 gereğince malvarlığına ilişkin bir dava olması sebebiyle Asliye Hukuk Mahkemesidir. Genel yetki kuralı ile de yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak ifade edilebilir.
Zamanaşımı
Ecrimisil talepleri 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Geçmişe dönük olarak en çok 5 yıllık zarar talep edilebilir.
Ecrimisil Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
Talep edilecek zarar bakımından ancak dava tarihine kadar gerçekleşmiş zararlar kabul edilir. İleride gerçekleşmesi muhtemel zararlar talep edilemeyecektir.
Ayrıca Yargıtay tarafından belirtildiği üzere ecrimisil hesabı, uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir; “Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.” (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2017/3747 E. 2017/4705 K. 27.09.2017 K.T.)
Konu ile İlgili Emsal Kararlar
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/3681 E. 2019/6034 K. 17.06.2019 K.T.
“Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 tarihli ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı kararı).
Somut olaya gelince; tüm dosya içeriği ve toplanan delillere göre, davacının, davalıların dava konusu taşınmazları kullanımına açık muvafakati olmadığı ve tarafların ortak murisi …’in dava konusu edilen 1880 parsel nolu taşınmazda 4/8, 1881 parsel nolu taşınmazda 4/32 ve 1889 parsel nolu taşınmazda 4/8 paylı malik olduğu ve keşif sonucu düzenlenen ziraat bilirkişisi raporundan dava konusu taşınmazların “çaylık” olduğu ve 1881 parselde bir ev, 1889 parselde üç ev bulunduğu, fen bilirkişisi raporunda da 1880 parselin cinsinin çay bahçesi, 1881 parselin cinsinin çay bahçesi ve ev, 1889 parselin cinsinin çay bahçesi ve üç ev olduğu ve dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarında dava konusu taşınmazları çaylık haline getirenin tarafların ortak murisi … olduğunun belirtildiği anlaşılmıştır. Yukarıda da izah edildiği üzere; çay bahçesi gibi doğal ürün getiren yerler için intifadan men olgusu aranmayacağı ve davacının davalıların kullanımına açık muvafakati olmadığı dikkate alınmadan, davacının uzun süre sessiz kalmasından bahisle taraflar arasında ariyet akdi ilişkisi olduğu şeklindeki yanılgılı değerlendirilme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2008/3-45 E. 2008/103 K. 06.02.2008 K.T.
“25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup; bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 140. maddesine göre, zamanaşımı ileri sürülmediği takdirde hakim, zamanaşımını kendiliğinden nazara alamaz.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/20155 E. 2017/1418 K. 23.03.2017 K.T.
“Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.
Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı).
Somut olaya gelince, çekişme konusu 465 parselin davacı yanca kullanımının davalılarca engellendiğinin ileri sürüldüğü, taşınmazın fındık bahçesi vasfında olması nedeniyle doğal ürün veren yerlerden olduğu ve intifadan men koşulunun istisnaları arasında yer aldığı anlaşılmaktadır.
Hâl böyle olunca, davacı yanın çekişme konusu 465 parsel sayılı taşınmazı kullanıp kullanmadığının araştırılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde karar verilmesi isabetsizdir.”