Elbirliği ya da paylı mülkiyete konu taşınır veya taşınmaz maldaki mülkiyetin, paydaşlar veya ortaklar arasında sona erdirilip şahsi mülkiyete geçirilmesi izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası olarak adlandırılmaktadır. İşbu davanın amacı; paydaşlar veya ortaklar arasındaki anlaşmazlıkları çözüme kavuşturmaktır.
Elbirliği mülkiyette; söz konusu malda herhangi bir paylaşım yapılmamış olup tüm ortaklar mala elbirliğiyle maliktir.
Paylı mülkiyet ise; maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına birden çok kişinin belirli paylarla malik olmasıdır.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin hükümler, Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddelerinde yer almıştır.
- Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
- Madde 699- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Davacı ve Davalı Taraf
Ortaklardan veya paydaşlardan her biri taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığın sona ermesi için dava açma hakkına sahiptir. Bu halde davayı açan ortak veya paydaş davacı olacak kendi dışında kalan ve mala ortak olan tüm kişiler de davalı olarak adlandırılacaktır. Aynı şekilde birden fazla ortak tarafından işbu davanın birlikte açılması halinde de yine kendileri dışında kalan tüm ortaklar davalı sıfatına sahip olacaktır. Taşınır veya taşınmaz malda ortak veya paydaş olarak görünen kişilerin tümü ortaklığın giderilmesi davasında yer almak zorundadırlar. Bu hususa ek olarak, ortaklığın giderilmesi davası yalnızca paydaşlar veya ortaklar tarafından açılabilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme taşınır veya taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi olup görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir. Buna ek olarak ortaklığın giderilmesi davaları basit yargılama usulüne tabii olup dava ve cevap dilekçesi verilmesi yeterlidir.
Aynen Taksim Veya Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davasında hâkim, aynen taksime karar verebileceği gibi satış suretiyle ortaklığın giderilmesine de karar verebilir. Taraflardan biri malın aynen bölünmesini talep ettiği takdirde hâkim, öncelikli olarak bu yolu seçer. Bu yolun kullanılabilmesi için hâkimin dava konusu malın imar durumu, hisse sayısı gibi özelliklerini iyice araştırması ve malın bölünmeye uygun olup olmadığına karar vermesi gerekmektedir. Ancak malın parça değerleri bölündüğünde birbirine denk düşmüyor ise o zaman hâkimin aynen taksim yolunu kullanması mümkün değildir. Eğer malda kat mülkiyeti kurulması mümkün veya kat mülkiyeti kurulmuş ise hâkim aynen taksime karar vermelidir. İşbu halde hâkim, malın satışına karar veremez.
Hâkim, aynen taksim yoluyla malın bölünmeye uygun olmadığına veya mal bölündüğü takdirde değer kaybına uğrayacağına karar verirse, malın satışına karar verir. Satış, açık attırma usulüne göre yapılır. Tarafların tümünün anlaşması halinde işbu satış sadece taraflar arasında da yapılabilir.
Buna ek olarak, bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.
Konu İle İlgili Emsal Kararlar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/2817 E. 2010/7423 K. 17.6.2010 K.T.
“…Uyuşmazlık bir parça taşınmazın ortaklığının giderilmesine ilişkin olup, mahkemece satılarak ortaklığının giderilmesine karar vermiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma istemesi davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez. Paydaşlığın ( ortaklığın ) giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. Aynen bölünerek paylaştırmanın mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para ( ivaz ) eklenerek denkleştirme sağlanır. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hâkim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 5578 Sayılı Kanun ile değişik 8. maddesi hükmü uyarınca tarım arazileri, doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre nitelikleri Tarım ve Köy İşleri Bakanlığı tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri -özel ürün arazileri- dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınırlandırıldığı, yine yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğünün bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek bakanlık tarafından belirleneceği ve belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal arazilerin Miras Hukuku bakımından “bölünemez eşya” niteliğini kazanacağı ve tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne “şerh” verileceği, belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde iki hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarım yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde iki hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin ( paylı veya elbirliği ) mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği, bu araziler hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun özgülemeye ilişkin hükümlerinin kıyasen uygulanacağı öngörülmüştür. Bu durumda, öncelikle aynen bölünmesi istenen taşınmazın bakanlıkça belirlenen tarımsal niteliğinin ve yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğünün Tarım ve Köy İşleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğü’nden sorulup zirai yönden aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığı konusunda görüş alındıktan sonra, uygun görüş bildirilmesi halinde teknik bilirkişiye ifraz ( taksim ) projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise belediye encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, belediye dışında ise il idare Kurulu’ndan imar Yasası ve Yönetmeliği’ne göre bölüşmenin ( taksimin ) mümkün olup olmadığı sorulur, ifraz projesinden kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlar ise hâkim huzurunda kura çekilerek belirlenir. Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde paydaşlığın ( ortaklığın ) satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir…”
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019/2067 E. 2019/4067 K. 17.06.2019 K.T.
“…Dava ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir. Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK’nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir. Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK’nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir. Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir…”
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/4870 E. 2017/6493 K. 18.9.2017 K.T.
“…Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı İcra Hâkimliğinden İcra İflas Kanununun 121. maddesine göre alacağı yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bunun için icra hâkiminden yetki belgesi alınması zorunludur. İcra hâkiminden yetki belgesi almadan doğrudan doğruya veya yetkisi olmayan icra müdürünün verdiği yetki belgesine dayanılarak dava açılması halinde dava hemen reddedilmeyip davacı tarafa icra hâkiminden yetki belgesi almak üzere süre verilmelidir. İcra mahkemesinden alınan yetkiye dayalı olarak açılan davalarda kural olarak borçlu ortağın mülkiyet hakkının elbirliği mülkiyetine konu olması gerekir. Borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan davalarda birden fazla taşınmaz davaya konu edilmiş ise icra takibine konu borç miktarına göre dava tarihi itibariyle taşınmazlardan borçlu ortağın payına düşecek değerin tespit edilerek borca yetecek kadar (sayıda) taşınmazın ortaklığının giderilmesine karar verilmesi, fazlaya dair istemin reddi gerekir. Bu şekilde açılacak davalarda borçlu ortak (paydaş) dâhil tüm ortakların (paydaşların) davaya dâhil edilmeleri zorunludur. Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir.
Satışına karar verilen taşınmaz;
a-)Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,
b-)Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,
c-)Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.
Somut olaya gelince; davalı-borçlunun murisi adına …. numaralı bağımsız bölüm kayıtlı olmasına, davacı vekilinin İcra Hukuk Mahkemesi …. Değişik İş Esas-Karar sayılı kararda …. numaralı bağımsız bölüm ile ortaklığın giderilmesi davası açmak ve murise ait mirasçılık belgesi talep etmek üzere yetkilendirildiği dikkate alınmadan mahkemece, …. m2 yüz ölçümlü beş katlı kargir bina ve arsası niteliğindeki taşınmaz üzerindeki ortaklığın alacaklı bankanın borcuna tekabül edecek kadar satışına şeklinde talepten fazlaya hükmedilmesi ve infaza elverişli olmayacak biçimde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir…”