Taşınır ve taşınmaz kiralarına ilişkin hususlar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Kanun’da, kira sözleşmesinin ne şekilde feshedilebileceği açıklanmış; kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri ayrı ayrı sıralanmış ve tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halinde ne tür bir yaptırım ile karşı karşıya kalacakları hükme bağlanmıştır.
A. Bildirim Yolu ile Fesih
TBK m. 347 gereğince, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş (15) gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracı ile arasındaki sözleşmeyi sona erdiremez. Kural olarak on (10) yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin söz konusu kira akdini fesih hakkı bulunmamaktadır. On (10) yıllık uzama süresinin sona ermesinin ardından kiraya veren, her yeni kira yılının başlangıcından en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilmektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kira başlangıcından on (10) yıl geçtikten sonra, genel hükümler uyarınca fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.
Fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Kiralanan, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralandıysa, kiracı, sözleşmeyi feshedeceği zaman eşinin açık rızasını almak zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınmasının mümkün olmadığı durumlarda veya eşin haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçındığı durumlarda, kiracı, hakimden konuya ilişkin karar vermesini isteyebilir.
B. Dava Yolu ile Fesih
6098 sayılı TBK’nin ilgili yasal düzenlemesi uyarınca, kiraya veren ve kiracıdan kaynaklanan sebeplere ilişkin açılabilecek davalar ayrı ayrı düzenlenmiştir.
B. 1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
B. 1. a. Konut Veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, tahliye sebepleri kapsamında sayılabilecek ilk sebep, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacıdır. TBK m. 350/1 uyarınca, kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananın konut ya da işyeri olarak kullanılmasının gerektiği hallerde sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu durumda, kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
B. 1. b. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında bir başka sebep, kiralanan taşınmazın inşa ve imar edilecek olmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun m.350/b-2 maddesi uyarınca kiralanan taşınmazın esaslı bir onarım, geçirecek olması ve bu süreçte taşınmazın kullanılması imkânsız ise, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
B. 1. c. Yeni Malikin Konut Veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında bir diğer sebep, yeni malikin konut veya işyerine gereksinim duymasıdır. Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir (1) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirdiği takdirde, kira sözleşmesini altı (6) ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Yeni malik, dilerse, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitim tarihinden başlayarak bir (1) ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
B. 2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
B. 2. a. Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352 uyarınca, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir (1) ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Geçerli bir taahhüdün varlığından söz edebilmek için kiralananın teslim tarihinden sonra imzalanmış ve tahliye tarihinin açıkça belirlenmiş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinden evvel ya da aynı anda düzenlenen tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilir.
B. 2. b. Kiracıya Yapılan İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracı, sözleşme süresi içinde kira sözleşmesinden doğan kira borcunu ödemez ve bundan ötürü iki haklı ihtar verilmesine sebep olursa, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir (1) ay içinde dava yolu ile kira sözleşmesini feshedebilir. Unutulmamalıdır ki, gönderilen iki ihtarnamenin aynı yıl içinde olması gereklidir.
Bu tahliye sebebine, ancak kiracının muaccel hale gelmiş kira bedelini ödemediği durumlarda dayanılabilmektedir.
B. 2. c. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe ya da belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir (1) ay içinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmemesi gereklidir. Konutun elverişliliği, hem fiziksel olarak hem de kiracının sosyal durumuna uygun olarak oturulabilir olmasıdır.